تحدبد حدود املاک و روش انتشار آگهی تحدید ملک

آگهی تحدید حدود عبارت است از آگهی رسمی که به وسیله اداره ثبت صلاحیت دار منتشر می شود. هدف، آگاهی مردم از این موضوع است که ملک معینی از طرف شخص یا اشخاصی مورد تقاضای ثبت واقع شده است. اگر کسی ادعا یا اعتراضی به آن تقاضا داشت می تواند در مهلت قانونی دادخواست بدهد.

تحدید حدود املاک و اصلاح حدود

گاهی در وضعیت یک ملک ثبتی و یا مجاورین آن به دلیل ایجاد معبر و گذرگاه تغییراتی ایجاد می شود. این موضوع سبب می شود حدود اربعه ملک تغییر کند. در اینگونه موارد مالک می تواند از طریق مراجعه به ادارات ثبت درخواست اصلاح حدود نماید.

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع=2

ریاست محترم دادگاه حقوقی …………..

 

باسلام و احترام؛

 

برابر مبایعه نامه شماره ………… مورخ …………… اینجانب ………… اقدام به خرید 2 سهم از 60 سهم مشاع از پلاک ثبتی ……… واقع در ………………. نمودم . در تاریخ تنظیم مبایعه نامه مورد نظر خوانده (فروشنده) متعهد به تنظیم سند رسمی ملک به نام اینجانب نسبت به سهم مورد اشاره گردیدند.

 

اینجانب در زمان خرید، نسبت به پرداخت مبلغ ثمن اقدام و مقرر شد در تاریخ ……………انتقال سند در دفترخانه شماره …………….. به نام اینجانب انجام گیرد. اما با وجود مراجعات مکرر، خوانده از حضور در دفترخانه و تنظیم سند به نام اینجانب استنکاف می ورزد. لذا ضمن پیوست اسناد و مدارک خرید ملک، از محضر حضرت عالی تقاضای صدور حکم مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاعی را می نمایم.

ابطال افراز و تقسیم شدن ملک مشاع

در برخی مواقع ممکن است یکی از شرکا از نتیجه افراز ملک راضی نباشد و نسبت به ابطال تقسیم ملک درخواست دهد. در این شرایط، فقط درصورتی که تمام شرکا موافقت کنند، امکان ابطال تقسیم و افراز ملک وجود خواهد داشت و مجددا سند مالکیت برای هرکدام از شرکا تنظیم خواهد شد.

درخواست ابطال تقسیم ملک معمولا زمانی ارائه می­شود که حق یکی از شرکا ضایع شده باشد.

ابطال فروش ملک مشاع از سمت یکی از شرکا

هر گاه ملک مشاعی قابل افراز باشد و یکی از شرکا نسبت به فروش سهم خود اقدام کند، سایر شرکا می­توانند دادخواست ابطال فروش ملک مشاعی را به دادگاه تقدیم نمایند.

دادگاه دادخواست را مورد رسیدگی­های قرار خواهد داد و چنانچه امکان افراز ملک ثابت شود، معامله فروش را فسخ خواهد نمود.

خرید به شفعه سهم یکی از مالکین مشاعی

اگر در ملک مشاعی غیر قابل افراز ، یکی از شرکا بدون اطلاع به شریکان دیگر نسبت به فروش سهم خود از ملک مشاع اقدام کند، معامله انجام شده از نظر قانونی بدون اشکال است . اما سایر شرکا به حق شفعه می­رسند. حق شفعه یعنی سایر شرکا می­توانند مبلغی که خریدار پرداخت کرده را به او برگردانند و مالکیت سهم فروخته شده را به نام خود کنند.

امکان اعتراض به دستور فروش ملک مشاع

با توجه به اینکه فروش ملک مشاع یک نوع دستور است و رای به حساب نمی آید، به همین دلیل امکان اعتراض به دستور فروش ملک مشاع وجود نخواهد داشت. چراکه بر اساس قوانین حقوقی، امکان اعتراض به دستور دادگاه وجود ندارد.

البته دستور فروش ملک مشاع زمانی صادر می­شود که امکان افراز آن وجود نداشته باشد و دادخواست فروش به طرفیت تمام شرکا باشد.

مراحل صدور دستور فروش ملک مشاع

الف) وقتی اداره ثبت ، گواهی عدم افراز را صادر میکند بر این موضوع صحه میگذارد که ملک مشاعی که برای آن درخواست افراز شده ، امکان افراز ندارد.

 

ب) بنابراین میتوایم بگوییم دستور فروش ملک مشاع زمانی صادر می­شود که دادگاه گواهی عدم افراز را از اداره ثبت دریافت کرده باشد.

 

پ) دادگاه با دریافت گواهی عدم افراز ، دستور فروش ملک مشاع را صادر میکند.

 

ت) سپس کارشناس رسمی دادگستری جهت ارزیابی ملک در محل ملک حاضر شده و بعد از بررسی ، ملک موردنظر را ارزش گذاری و به دادگاه اعلام مینماید.

 

ث) دادگاه به مالکین 3 روز فرصت میدهد چنانچه نسبت به ارزش کارشناسی ملک اعتراض دارند مراتب اعتراض خود را به دادگاه اعلام نمایند.

 

ج) بعد از سپری شدن مهلت اعتراض ، ملک مربوطه طبق ضوابط مربوطه ، به مزایده گذاشته خواهد شد.

 

چ) مبلغ پایه مزایده را کارشناس تعیین خواهد نمود.

 

ح) برنده مزایده می­تواند بعد از پرداخت 10 درصد از کل ارزش ملک ، ظرف مدت 1 ماه تمام مبلغ را به مالکین بپردازد.

 

خ) ممکن است برنده مزایده یکی از شرکای ملک باشد. در اینصورت باید سهم دیگر شرکا را ظرف مدت یک ماه پرداخت کند.

تقاضای دستور فروش ملک مشاع

دانستیم که شرکا در استفاده از مال مشاعی باید با هم توافق کنند. زیرا هر شریکی بخواهد از مال مشاع استفاده کند رضایت سایر شرکا لازم است.

 چنانچه شرکا در استفاده از ملک مشاعی به توافق نرسند و ملک نیز قابل تقسیم نباشد، هر یک از شرکا می‌توانند از دادگاه مربوطه تقاضای صدور دستور فروش کنند. به موجب آن ملک مشاع فروخته می‌شود و مبلغ آن به نسبت سهم هر یک از شرکا، میانشان تقسیم می‌شود.

نقل و انتقال پس از ثبت ملک

در مورد انتقال ملک مشاع پس از ثبت ، ماده 110آیین نامه قانون ثبت مقرر میدارد :

 

«هر گاه ملک مشاع در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل شود در صورت تقاضای مالک در ملاحظات هر یک از صفحات ثبت مربوط به سهام مالکین مراتب ذکر می شود و انتقال مزبور در زیر ثبت آخرین سهم با رعایت مقررات بالا ثبت و اسناد مالکیت اولیه باطل و یک جلد سند مالکیت جدید صادر شود».

نقل و انتقال قبل از ثبت ملک

مستند به ماده 114 آیین نامه قانون ثبت

 

«هرگاه ملک مشاع از طرف چند نفر درخواست ثبت شده و قبل از ثبت ملک به یکنفر منتقل شود با تذکر به اسامی متقاضیانی که ملک به نام آنها آگهی شده و انتقال داده اند به نام منتقل الیه در یکجا ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک صادر می گردد».

نقل و انتقال ملک مشاع قبل و بعد از ثبت ملک

فروش و انتقال ملک مشاع در دو حالت ممکن است انجام شود : «فروش ملک مشاع قبل از ثبت» ، «فروش ملک مشاع پس از ثبت» .

تقسیم به روش رد

ممکن است در مواردی با ملکی مواجه شویم که امکان تقسیم سهم شرکا از نظر جغرافیایی و یا مالی وجود ندارد. مثلاً ممکن است سهم یک یا چند شریک کمتر از دیگران باشد . در این موارد راه کار مناسب آن است که شرکایی که سهم بیشتر میبرند به شریک یا شرکایی که سهم کمتری برده اند ، مابه التفاوت آن را بپردازند.

تقسیم به روش تعدیل

چنانچه یک ملک را نتوان از نظر جغرافیایی به نسبت مساوی میان شرکا تقسیم کرد ، این بار باید ملک را از نظر ارزش مالی مورد محاسبه قرار داد . زیرا ممکن است بخشی از ملک بسیار ارزشمندتر از دیگر بخشهای ملک باشد. یعنی مثلاً یک قسمت از آن ملک بر خیابان اصلی باشد و نقاط دیگر آن در کوچه های بن بست قرار داشته باشد. یا اینکه یک ملک ممکن است دارای چند نوع کاربری باشد. بخشی از آن کاربری مسکونی و بخشی دیگر کاربری تجاری داشته باشد. در این موارد نمیتوان سهم افراد را از نظر مکانی تعیین نمود. در این موارد معمولاً راه کار ساده ، فروش ملک است.

تقسیم به روش افراز

روش افراز در شرایطی قابل انجام است که سهم شرکا دقیقاً مساوی و قابل تقسیم باشد. از روش افراز ، در املاکی که قابلیت تقسیم به قسمتهای مساوی را دارند استفاده میشود .

تقسیم ملک مشاع بر اساس توافق

در بهترین حالت ، چنانچه مالکین با یکدیگر به توافق برسند میتوانند ملک را به شکل دلخواه تقسیم کنند. اما معمولاً در ملک مشاع نمیتوان این موافقت را بدست آورد. لذا باید به سراغ روشهای دیگر برای تقسیم سهم شرکا بود.

 

ماده ۵۸۹ قانون مدنی مقرر می دارد :

 

«هر شریک المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم بموجب این قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند».

ماده ۵۹۱ قانون مدنی مققر میدارد :

«هر گاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی باشند ، تقسیم به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می آید و در صورت عدم توافق بین شرکا حاکم اجبار به تقسیم می کند ، مشروط براینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جایز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد»

با نقل و انتقال ملک مشاع بیشتر آشنا شوید

در مورد تعریف مشاع باید به قانون مدنی مراجعه نماییم. ماده 571 قانون مدنی ، مشاع را اینگونه تعریف میکند : شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شی ء واحد به نحو اشاعه .

ملک مشاع به ملکی گفته میشود که مالکیت آن حداقل به دو نفر اختصاص داشته باشد. در حقیقت در ملک مشاع نمیتوان معلوم کرد که کدام قسمت از ملک مربوط و متعلق به کدام شریک است .

ملک مشاع را نمیتوان مانند ملک شخصی مورد نقل و انتقال قرار داد. زیرا همه مالکین ملک مشاع در همه جای ملک شریکند و نمیتوان میان سهم آنان تفکیک قائل شد. بنابراین در صورت نقل و انتقال ملک ، ممکن است خریدار و فروشنده را با مشکلات حقوقی فراوان مواجه کند.

آیا خسارت قابل مطالبه از نوع قراردادی است یا غیر قراردادی؟

همیشه در طرح دعوای مطالبه خسارت باید به این نکته توجه کنیم که :

 

.در قرارداد به موضوع و مبلغ خسارت ناشی از عدم انجام بموقع تعهد اشاره شده است. (طرح دعوی مطالبه خسارت قراردادی است)

.در قرارداد هیچگونه اشاره ای به مبلغ خسارت ناشی از عدم انجام تعهد نشده است. (طرح دعوی مطالبه خسارت غیر قراردادی است)

چگونه میتوان خسارت تاخیر در تحویل ملک یا عدم تخلیه آن را مطالبه کرد؟

تمرکز شاکی یا خواهان پرونده ، متمرکز بر گرفتن «خسارت» از طرف مقابل است. پس یسایید ببینیم چگونه این خسارت را میتوان دریافت کرد. 

آیا مدت دریافت مقرری بیمه بیکاری جزء سوابق پرداخت حق بیمه محسوب می شود ؟

بله – این مدت جز سوابق بیمه شده از نظر بازنشستگی، ازکارافتادگی و فوت محسوب خواهد‌ شد.