نحوه اجرای رای افراز ملک توسط دادگاه

حکم افراز ملک ، جنبه اعلامی دارد و خصوصیت این نوع از احکام آن است که نیاز به صدور اجراییه ندارند. متقاضی حکم صادر شده از دادگاه را به اداره ثبت محل تقدیم میکند. .

بعد از انجام مراحل قانونی و تودیع هزینه افراز و سایر حقوق متعلقه ثبتی و بهای دفترچه سند مالکیت ، پرونده برای متصدی دفتر املاک ارسال میشود. او نیز حدود و مشخصات هر کدام از قطعه یا قطعات افرازی را در دفتر جاری املاک ثبت میکند. سپس سند مالکیت مشاعی اولیه را باطل و سند جدید را صادر مینماید. در ادامه ، سند را به امضای مسئول اداره ثبت رسانیده و پرونده را برای تسلیم سند به متقاضی به بایگانی ارسال میدارد.

طرفین دعوی در دادخواست افراز ملک مشاع

شریک مشاعی (متقاضی افراز) درخواست افراز را به طرفیت مالکین مشاعی به مرجع صالح تقدیم میکند. زمانی که غایب یا محجوری شریک باشند ، باید به طرفیت امین غایب یا قیم محجور ، طرح دعوی شود.

صدور رای

در دعاوی مالکیت مانند همه دعاوی ، دادگاه پس از رسیدگی های لازم و چنانچه نیاز به تشکیل جلسه دیگری نباشد، ختم دادرسی را اعلام مینماید. با توجه به انواع دعاوی مالکیت، دو نوع یا دو دسته حکم در دعاوی مذکور صادر میشوند:

 

.احکام راجع به اثبات مالکیت

.احکام به اعتبار وجود رابطه مالکیت

آراء صادره معمولاً ظرف بیست روز قابل تجدیدنظر خواهی در دادگاه تجدید نظر خواهد بود.

ادله اثبات

دلیل عبارت از امری است که اصحاب دعوا برای اثبات یا دفاع از دعوا به آن استناد میکنند. این دلیل یا دلایل میتواند موجبات اقناع دادرس در قضاوت شود. در بیشتر دعاوی از جمله دعوای مالکیت بار اثبات دعوا بر عهده خواهان می باشد. خواهان میتواند در دعوای مالکیت از برخی ادله از جمله سند مالکیت، اماره تصرف ، شهادت شهود و اقرار بهره مند شود.

کاهش یا افزایش خواسته

از مهمترین حقوق خواهان در اولین جلسه دادرسی تا پایان جلسه رسیدگی کاهش یا افزایش خواسته است. علاوه بر این وی میتواند تغییر درخواست با نحوه دعوا را مطرح کند. لازم به توضیح است که کاهش خواسته در تمام مراحل دادرسی امکان پذیر است. اما افزایش آن فقط در همان جلسه اول میسر خواهد بود.

محدوده رسیدگی در دعوای مالکیت

وقتی خواسته وجه رایج ایران است تعیین میزان خواسته، محدوده رسیدگی دادگاه را مشخص میکند. فرض کنید میزان خواسته یکصد میلیون ریال باشد. اما دادگاه در مقام رسیدگی به دعوا و بر مبنای ادله موجود استحقاق خواهان را مبلغ یکصد و بیست میلیون ریال تشخیص و احراز نماید. در این صورت نمیتواند بیشتر از یکصد میلیون ریال را مورد حکم قرار دهد. و در صورت تجاوز از حد مذکور، علاوه بر اینکه تخلف محسوب میشود، از موجبات اعاده دادرسی برای محکوم علیه می باشد.

تعیین هزینه اجرای حکم

پرداخت هزینه اجرای حکم بر خلاف هزینه دادرسی، بر عهده خوانده است که محکوم علیه واقع شده است. ملاک و مبنای پرداخت اجرای حکم، در صورتی که محکوم به وجه رایج باشد پنج درصد مبلغ محکوم به است. اما در دعاوی مالی که خواسته وجه نقد نیست حق اجرا به ماخذ بهای خواسته که در دادخواست تعیین و مورد حکم قرار گرفته است حساب میشود.

بنابراین در دعاوی مالکیت که معمولاً دعاوی مالی هستند هزینه اجرای حکم در صورتی که خواسته مطالبه وجه نباشد، حق اجرا پنج درصد بهای خواسته است که مورد حکم قرار گرفته است.

نمونه فرم صورتمجلس تحدید حدود

قوه قضاییه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

 

اداره کل ثبت اسناد و املاک استان….

 

اداره ثبت اسناد و املاک…

 

صورتمجلس تحدید حدود

برای تعیین حدود…… واقع در …….. اینجانب ……. به نمایندگی از ثبت اسناد و املاک …….. د محل وقوع ملک مورد تقاضا …….. روز پس از انتشار آگهی تعیین حدود که ضمیمه است در ساعت مقرر در آگهی حاضر شده و مطابق دستور ماده ….. قانون ثبت اسناد و املاک صورتمجلس تعیین حدود مزبور به شرح ذیل تهیه و تنظیم می شود:

 

اول- مساحت ملک ……………………………………………………..

 

دوم- مشخصات ملک …………………………………………………

 

سوم – حقوق ارتفاقی مجاورین و دیگران در آن ملک و حقوق مستدعی ثبت در املاک دیگران ………………………………..

 

چهارم – اسامی حضار از مجاورین و معترضین ………………..

 

پنجم – حدود ملک مزبور از قرار تفضیل ذیل است ……………………………….

 

توضیح: اگر شرح حدود در این قسمت تمام نشود یا آن که جا برای اظهارات اشخاص و توضیحات باقی نباشد، بقیه مطالب را در برگ سفید نوشته، ضمیمه می کنند و ذیل هر دو برگ را حاضرین امضاء می نمایند.

نمونه آگهی تحدید حدود املاک موضوع ماده 14 قانون ثبت

اعلان تحدید حدود یک قسمت از املاک قطعه 5 ناحیه……

 

تاریخ

 

شماره

 

در تعقیب اعلان نمره …… به موجب ماده 14 قانون ثبت املاک تحدید حدود (یا پلاک های) …………اصلی الی ……………… به استثنای پلاک های املاک مجهول المالک و ثبت شده، در روز چهارشنبه 2خرداد ماه سال 1400 از ساعت 8 صبح در محل شروع و به عمل خواهد آمد.

 

لذا به موجب ماده 14 قانون ثبت املاک، صاحبان املاک و مجاورین نمرات فوق الذکر بوسیله این اعلان احضار می شوند که در روز و ساعت مذکور فوق در محل حضور به هم رسانند. چنانچه هر یک از صاحبان املاک یا نماینده قانونی آن ها در موقع تحدید حاضر نباشند، مطابق ماده 15 قانون مزبور ملک آنها با حدود اظهار شده از طرف مجاورین تحدید خواهد شد. و اعتراضات مجاورین و صاحبان املاک که در موقع مقرر حاضر نبوده اند مطابق مقررات ماده 20 قانون ثبت املاک پذیرفته خواهد شد.

 

رییس ثبت اسناد و املاک ……

مستند قانونی اعتراض به تحدید حدود

مستند قانونی این اعتراض ، ماده 20 قانون ثبت و با رعایت مواد 16 تا 19 همین قانون می باشد. توضیح اینکه به موجب ماده 20، مجاورین و متقاضی ثبت حق اعتراض به حدود را دارند. لذا مجاور فقط نسبت به حدی که با آن مجاورت دارد می تواند اعتراض کند. نه نسبت به حدودی که با آن ها مجاوذرت ندارد. زیرا در این صورت ذینفع محسوب نخواهد شد.

تحدبد حدود املاک و روش انتشار آگهی تحدید ملک

آگهی تحدید حدود عبارت است از آگهی رسمی که به وسیله اداره ثبت صلاحیت دار منتشر می شود. هدف، آگاهی مردم از این موضوع است که ملک معینی از طرف شخص یا اشخاصی مورد تقاضای ثبت واقع شده است. اگر کسی ادعا یا اعتراضی به آن تقاضا داشت می تواند در مهلت قانونی دادخواست بدهد.

تحدید حدود املاک و اصلاح حدود

گاهی در وضعیت یک ملک ثبتی و یا مجاورین آن به دلیل ایجاد معبر و گذرگاه تغییراتی ایجاد می شود. این موضوع سبب می شود حدود اربعه ملک تغییر کند. در اینگونه موارد مالک می تواند از طریق مراجعه به ادارات ثبت درخواست اصلاح حدود نماید.

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع=2

ریاست محترم دادگاه حقوقی …………..

 

باسلام و احترام؛

 

برابر مبایعه نامه شماره ………… مورخ …………… اینجانب ………… اقدام به خرید 2 سهم از 60 سهم مشاع از پلاک ثبتی ……… واقع در ………………. نمودم . در تاریخ تنظیم مبایعه نامه مورد نظر خوانده (فروشنده) متعهد به تنظیم سند رسمی ملک به نام اینجانب نسبت به سهم مورد اشاره گردیدند.

 

اینجانب در زمان خرید، نسبت به پرداخت مبلغ ثمن اقدام و مقرر شد در تاریخ ……………انتقال سند در دفترخانه شماره …………….. به نام اینجانب انجام گیرد. اما با وجود مراجعات مکرر، خوانده از حضور در دفترخانه و تنظیم سند به نام اینجانب استنکاف می ورزد. لذا ضمن پیوست اسناد و مدارک خرید ملک، از محضر حضرت عالی تقاضای صدور حکم مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاعی را می نمایم.

ابطال افراز و تقسیم شدن ملک مشاع

در برخی مواقع ممکن است یکی از شرکا از نتیجه افراز ملک راضی نباشد و نسبت به ابطال تقسیم ملک درخواست دهد. در این شرایط، فقط درصورتی که تمام شرکا موافقت کنند، امکان ابطال تقسیم و افراز ملک وجود خواهد داشت و مجددا سند مالکیت برای هرکدام از شرکا تنظیم خواهد شد.

درخواست ابطال تقسیم ملک معمولا زمانی ارائه می­شود که حق یکی از شرکا ضایع شده باشد.

ابطال فروش ملک مشاع از سمت یکی از شرکا

هر گاه ملک مشاعی قابل افراز باشد و یکی از شرکا نسبت به فروش سهم خود اقدام کند، سایر شرکا می­توانند دادخواست ابطال فروش ملک مشاعی را به دادگاه تقدیم نمایند.

دادگاه دادخواست را مورد رسیدگی­های قرار خواهد داد و چنانچه امکان افراز ملک ثابت شود، معامله فروش را فسخ خواهد نمود.

خرید به شفعه سهم یکی از مالکین مشاعی

اگر در ملک مشاعی غیر قابل افراز ، یکی از شرکا بدون اطلاع به شریکان دیگر نسبت به فروش سهم خود از ملک مشاع اقدام کند، معامله انجام شده از نظر قانونی بدون اشکال است . اما سایر شرکا به حق شفعه می­رسند. حق شفعه یعنی سایر شرکا می­توانند مبلغی که خریدار پرداخت کرده را به او برگردانند و مالکیت سهم فروخته شده را به نام خود کنند.

امکان اعتراض به دستور فروش ملک مشاع

با توجه به اینکه فروش ملک مشاع یک نوع دستور است و رای به حساب نمی آید، به همین دلیل امکان اعتراض به دستور فروش ملک مشاع وجود نخواهد داشت. چراکه بر اساس قوانین حقوقی، امکان اعتراض به دستور دادگاه وجود ندارد.

البته دستور فروش ملک مشاع زمانی صادر می­شود که امکان افراز آن وجود نداشته باشد و دادخواست فروش به طرفیت تمام شرکا باشد.

مراحل صدور دستور فروش ملک مشاع

الف) وقتی اداره ثبت ، گواهی عدم افراز را صادر میکند بر این موضوع صحه میگذارد که ملک مشاعی که برای آن درخواست افراز شده ، امکان افراز ندارد.

 

ب) بنابراین میتوایم بگوییم دستور فروش ملک مشاع زمانی صادر می­شود که دادگاه گواهی عدم افراز را از اداره ثبت دریافت کرده باشد.

 

پ) دادگاه با دریافت گواهی عدم افراز ، دستور فروش ملک مشاع را صادر میکند.

 

ت) سپس کارشناس رسمی دادگستری جهت ارزیابی ملک در محل ملک حاضر شده و بعد از بررسی ، ملک موردنظر را ارزش گذاری و به دادگاه اعلام مینماید.

 

ث) دادگاه به مالکین 3 روز فرصت میدهد چنانچه نسبت به ارزش کارشناسی ملک اعتراض دارند مراتب اعتراض خود را به دادگاه اعلام نمایند.

 

ج) بعد از سپری شدن مهلت اعتراض ، ملک مربوطه طبق ضوابط مربوطه ، به مزایده گذاشته خواهد شد.

 

چ) مبلغ پایه مزایده را کارشناس تعیین خواهد نمود.

 

ح) برنده مزایده می­تواند بعد از پرداخت 10 درصد از کل ارزش ملک ، ظرف مدت 1 ماه تمام مبلغ را به مالکین بپردازد.

 

خ) ممکن است برنده مزایده یکی از شرکای ملک باشد. در اینصورت باید سهم دیگر شرکا را ظرف مدت یک ماه پرداخت کند.

تقاضای دستور فروش ملک مشاع

دانستیم که شرکا در استفاده از مال مشاعی باید با هم توافق کنند. زیرا هر شریکی بخواهد از مال مشاع استفاده کند رضایت سایر شرکا لازم است.

 چنانچه شرکا در استفاده از ملک مشاعی به توافق نرسند و ملک نیز قابل تقسیم نباشد، هر یک از شرکا می‌توانند از دادگاه مربوطه تقاضای صدور دستور فروش کنند. به موجب آن ملک مشاع فروخته می‌شود و مبلغ آن به نسبت سهم هر یک از شرکا، میانشان تقسیم می‌شود.

نقل و انتقال پس از ثبت ملک

در مورد انتقال ملک مشاع پس از ثبت ، ماده 110آیین نامه قانون ثبت مقرر میدارد :

 

«هر گاه ملک مشاع در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل شود در صورت تقاضای مالک در ملاحظات هر یک از صفحات ثبت مربوط به سهام مالکین مراتب ذکر می شود و انتقال مزبور در زیر ثبت آخرین سهم با رعایت مقررات بالا ثبت و اسناد مالکیت اولیه باطل و یک جلد سند مالکیت جدید صادر شود».