مستند قانونی اعتراض به تحدید حدود

مستند قانونی این اعتراض ، ماده 20 قانون ثبت و با رعایت مواد 16 تا 19 همین قانون می باشد. توضیح اینکه به موجب ماده 20، مجاورین و متقاضی ثبت حق اعتراض به حدود را دارند. لذا مجاور فقط نسبت به حدی که با آن مجاورت دارد می تواند اعتراض کند. نه نسبت به حدودی که با آن ها مجاوذرت ندارد. زیرا در این صورت ذینفع محسوب نخواهد شد.

نقل و انتقال پس از ثبت ملک

در مورد انتقال ملک مشاع پس از ثبت ، ماده 110آیین نامه قانون ثبت مقرر میدارد :

 

«هر گاه ملک مشاع در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل شود در صورت تقاضای مالک در ملاحظات هر یک از صفحات ثبت مربوط به سهام مالکین مراتب ذکر می شود و انتقال مزبور در زیر ثبت آخرین سهم با رعایت مقررات بالا ثبت و اسناد مالکیت اولیه باطل و یک جلد سند مالکیت جدید صادر شود».

نقل و انتقال قبل از ثبت ملک

مستند به ماده 114 آیین نامه قانون ثبت

 

«هرگاه ملک مشاع از طرف چند نفر درخواست ثبت شده و قبل از ثبت ملک به یکنفر منتقل شود با تذکر به اسامی متقاضیانی که ملک به نام آنها آگهی شده و انتقال داده اند به نام منتقل الیه در یکجا ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک صادر می گردد».

مرجع رسیدگی به دعوی جعل اسناد ملکی

جعل از جمله جرایمی است که در زمره جرایم کیفری قرار می گیرد. بنابراین ممکن است معلوم شود از سند مجعول به قصد انتفاع خود و فریب دیگری استفاده شده است. در این صورت، رسیدگی به دعوایی که مطرح می شود در صلاحیت دادگاه کیفری است. 

شرط تحقق جرم استفاده از سند مجعول در خرید ملک

باید دانست که در مورد انواع سند مالکیت ملک، اصل بر صحت و درستی و قانونی بودن آن است. آنچه که در مورد جعل اسناد ملکی مطرح می شود بیشتر مربوط به اسناد عادی است. در هر حال برای آنکه استفاده از سند مجعول به عنوان یک جرم تحقق یابد قصد انتفاع شخص دیگری به جز مالک اصلی با قصد و نیت فریب است.

حدود صلاحیت و وظایف هیات نظارت برابر ماده 25 اصلاحی ثبت

1-حدود صلاحیت هیئت نظارت در اجرای مقررات ماده 11

بروز اختلاف بین اشخاص و اداره ثبت در اجرای مقررات ماده 11 ، بروز اشتباه در اقدامات ثبتی ، تزاحم در تصرف اشخاص، تعارض در تصرف اشخاص.

 

٢‏- هرگاه هیات نظارت تشخیص دهد که در جریان مقدماتی ثبت املاک اشتباه موثر واقع شده: آن اشتباه و همچنین عملیات بعدی که اشتباه مزبور در آن موثر بوده، ابطال و جریان ثبت طبق مقررات تجدید یا تکمیل یا اصلاح می گردد.

 

٣‏- هرگاه در موقع ثبت ملک و یا ثبت انتقالات بعدی صرفاً به علت عدم توجه و دقت نویسنده سند مالکیت و یا دفتر املاک اشتباه قلمی رخ دهد: و همچنین در صورتی که ثبت دفتر املاک مخالف یا مغایر سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه باشد، هیات نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت را صادر خواهد کرد.

۴- اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته، و بعداً اداره ثبت متوجه آن گردد، در هیات نظارت مطرح می شود. و در صورتی که پس از رسیدگی وقوع ‌اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه به حق کسی خلل نرساند، هیات نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می نماید. چنانچه اصلاح مزبور خللی به حق کسی برساند، به شخص ذی نفع اخطار می کند که می تواند به دادگاه مراجعه نماید. اداره ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد نمود.

 

‏۵ – رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیات نظارت است.

۶-‏رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود، با هیات نظارت است . مشروط بر اینکه رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند.

 

٧‏- هرگاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین، اشکال یا اشتباهی پیش آید؛ رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم با هیات نظارت خواهد بود.

 

٨‏- رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رئیس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی با هیات نظارت است.

تبصره ۱- در مواردی که بر حسب تشخیص هیات نظارت مقرر شود که آگهی های نوبتی تجدید گردد، ظرف سی روز از تاریخ انتشار آگهی مجدد که فقط یک نوبت خواهد بود، معترضین حق اعتراض خواهند داشت.

 

تبصره ۲-در صورتی که اشتباه از طرف درخواست کننده ثبت باشد، هزینه تجدید عملیات مقدماتی ثبت به طریقی که در آیین نامه تعیین خواهد شد، به عهده درخواست کننده خواهد بود.

 

تبصره ۳ – رسیدگی هیأت نظارت در موارد مذکور در بندهای یک و دو این ماده تا وقتی است که ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد.

تبصره ۴- آراء هیات نظارت فقط در مورد بندهای یک و پنج و هفت این ماده بر اثر شکایت ذی نفع قابل تجدید نظر در شورای عالی ثبت خواهد بود. ولی مدیر کل ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردی که آراء هیاتهای نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد، موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر به شورای عالی ثبت ارجاع می نماید. و در صورتی که رای هیات نظارت به موقع اجرا گذارده نشده باشد، طبق نظر شورای عالی ثبت به موقع اجرا گذارده می شود. در مورد ایجاد وحدت رویه نظر شورای عالی ثبت برای هیات های نظارت لازم الاتباع خواهد بود.

 

تبصره ۵- در مورد بندهای یک و پنج و هفت رای هیات نظارت برای اطلاع ذی نفع به مدت بیست روز در تابلوی اعلانات ثبت محل الصاق و سپس به موقع اجرا گذاشته می شود. وصول شکایت از ناحیه ذی نفع چنانچه قبل از اجرای رای باشد، اجرای رای را متوقف می نماید. و رسیدگی و تعیین تکلیف با شورای عالی ثبت خواهد بود. هرگاه شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی رای هیات نظارت را تایید نماید، عملیات اجرایی تعقیب می گردد.

چه کسانی می توانند به رای هیات نظارت اعتراض نمایند؟

.ذی نفع در موضوع مطرح شده هیات نظارت

.رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در مواردی که آراء هیات های نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد.

نفوذ رأی هیئت نظارت و اثر آن

حیطه اختیار و نحوه ورود هیئت نظارت به موضوعات را قانون مشخص نموده است. در گزارش هیئت، شرح کامل پرونده، نوع اشکالات و اختلافات و نحوه رسیدگی و نیز استدلال و کلیه اقدامات هیات از ابتدای رسیدگی تا مرحله صدور ر‌ای ذکر می گردد. در رأی هیئت نظارت قطعی بودن و یا قابل تجدید نظر و اعتراض بودن ذکر می شود.

مکان تشکیل جلسات هیات نظارت

جلسات هیات نظارت، در اداره کل ثبت استان مربوطه تشکیل می گردد. این جلسات حداقل دو بار در هفته تشکیل می شود. جلسه در مرکز استان دایر می شود. تشکیل جلسات در شهرهای دیگر استان مجاز نخواهد بود.

ترتیب رسیدگی در هیئت نظارت

هیات نظارت بر رسیدگی به اشتباهات و اختلافات ثبتی که یک مرجع اداری است، با دریافت گزارش ثبت محل و یا شکایت ذی نفع وارد فرایند رسیدگی شکلی به موارد اشتباه و رفع نقص می شود.

ترکیب اعضاء هیات نظارت

.رئیس ثبت استان یا قائم مقام او

.دو نفر از قضات دادگاه تجدید نظر استان به انتخاب رئیس قوه قضائیه

.یک نفر عضو علی البدل از قضات دادگستری یا کارمندان مرکز استان با انتخاب رییس قوه قضائیه

اعتراض به عملیات اجرایی ثبت

فرض نمایید شخصی یک ملک را با مبایعه نامه عادی خریداری کرده باشد. ممکن است فروشنده ملک به یک شخص دیگر چکی داده و بدهکار او باشد و نتواند چک خود پاس کند. در این صورت دارنده چک به اداره ثبت مراجعه و اداره ثبت نیز ملک او را توقیف می کند. اما در چنین شرایطی گناه خریدار از همه جا بی خبر چیست؟

 

در این جا برابر قانون این اختیار به شخص مذکور یا همان خریدار ملک داده شده که به دادگاه مراجعه نماید. و در اعتراض به توقیف ملک که حالا برابر سند در دست مالک آن است ، خواستار توقیف عملیات اجرایی ثبت و ابطال اجرایی ثبت شود.

 

توضیح اینکه اگر سند خرید خانه در دفترخانه تنظیم شده و رسمی بود وی می توانست مستقیماً به اداره ثبت مراجعه و خواستار توقیف عملیات اجرایی گردد. اما چون وی با سند عادی ملک را خریداری نموده بنابراین می بایست به دادگاه مراجعه نماید.

اعتراض ثالث به عملیات اجرایی ثبت

ماجرای این دادخواست از آن جا آغاز می شود که گاهی اجرای عملیات اجرایی ثبت به ناحق موجب ایراد ضرر و زیان به یک شخص ثالث می گردد. بدین ترتیب منافع او به دلیل درگیری میان دو نفر دیگر، از میان می رود. از این رو قانون اجازه اعتراض ثالث را داده است. بدین ترتیب که شخص معترض ثالث با تنظیم دادخواست، توقیف عملیات اجرایی ثبت و ابطال اجراییه ثبت را از ثبت و یا دادگاه بخواهد.

سند لازم الاجرا و اسناد تعهدآور چیستند؟

سند لازم الجرا به سندی گفته می شود که دارنده آن و یا ذینفع می تواند بدون مراجعه به مراجع قضایی آن را از طریق مرجع تنظیم است اجرا نماید. به عنوان مثال اگر فردی چکی در اختیار دارد که اصطلاحاً پاس نمی شود می تواند به اداره ثبت مراجعه و توقیف اموال صادر کننده چک را خواستار شود.

ممکن است فردی در دفترخانه، سندی را تعهد نموده که طی آن مبلغی را به فرد دیگری پرداخت نماید. بنابراین سند تعهدآور که از طریق دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده ولی فرد متعهد از زیر بار تعهد خود شانه خالی کند، قابلیت اجرا دارد. در این صورت دارنده سند یا کسی که سند به نفع او تنظیم شده می تواند به دفترخانه مراجعه و پیگیر حقوق خود شود. دفترخانه نیز با ارجاع فرد به اداره ثبت، درخواست توقیف اموال فرد متعهد را خواهد نمود.

تبعیت مالکیت دولت پس از انتقال

پس از انتقال ملک ازقلم افتاده به خریدار، می بایست نسبت به تقاضای قبول ثبت املاک مذکور اقدام نمود. که ترتیبات لازمه در این خصوص همان است که در مورد انتقال املاک مجهول المالک ذکر گردید.

ثبت املاک از قلم افتاده الزام قانونی ندارد

بنابراین ثبت معاملات راجع به املاک ازقلم افتاده الزام قانونی ندارد. ولی حسب اقتضاء به انگیزه رعایت مصلحت دولت، بد نیست حتی الامکان سند رسمی صلح تنظیم شود. در صورتی که نوشته عادی تنظیم می شود پس از انجام معامله اقدام لازم در راستای تثبیت مالکیت دولت صورت گیرد.

ماده 88 قانون ثبت

با این همه ثبت رسمی معاملات راجع به املاک از قلم افتاده بر خلاف املاک مجهول المالک ثبتی در قانون پیش بینی شده است. در ماده 88 قانون ثبت می خوانیم : در مورد املاکی که مطابق این قانون به ثبت نرسیده دفاتر اسناد رسمی می توانند هر نوع معامله و تعهد و نقل و انتقال را راجع به عین غیر منقول یا منافع آن ثبت نمایند و این قبیل اسناد فقط نسبت به طرفین یا طرفی که تعهد کرده و قائم مقام قانونی آنها رسمیت خواهد داشت.

بی اعتبار بودن اماره تصرف در املاک جاری

در خصوص املاک جاری اماره تصرف بی اعتبار می باشد و سوابق ثبتی به عنوان سند رسمی دلیل بر مالکیت مستدعی ثبت می باشد. لذا معترض بر اصل ملک و یا حدود آن می بایست وفق مقررات در مهلت های اعلام شده دادخواست اعتراض تسلیم دادگستری نماید.

 

 بنابراین طبیعی است که قانونگذار در مورد ثبت اجباری معاملات راجع به این قبیل املاک حساسیت نشان دهد تا عملیات مقدماتی ثبت آنها به درستی تا مرحله صدور سند مالکیت و ثبت در دفتر املاک پیش برود.

تشریفات و نحوه نقل و انتقال املاک از قلم‌افتاده

به نظر می رسد ثبت معاملات راجع به املاک از قلم افتاده بر خلاف املاک به ثبت رسیده یا در جریان ثبت اجباری نمی باشد. لذا خریدار می تواند با تنظیم نوشته عادی با تصرف ملک ازقلم افتاده، آن را خریداری نماید.

 

زیرا املاک ازقلم افتاده بر خلاف املاک در جریان ثبت یا املاک به ثبت رسیده اساسا فاقد سابقه ثبتی است. لذا متصرف در صورتی که تصرفاتش به عنوان مالکیت باشد می تواند از اماره تصرف استفاده کرده و تقاضای ثبت نماید.

 

بنابراین از این لحاظ تنظیم سند رسمی یا عادی و یا تصرف به عنوان مالکیت (اماره تصرف) در ارتباط با اشخاص ثالث علی السویه است. زیرا متصرف و مالک از قلم افتاده بایستی و به استناد یکی از آنها تقاضای قبول ثبت نماید. و قبل از آن استشهاد نامه تنظیم و نماینده و نقشه بردار به محل ملک عزیمت و صورت مجلس احراز تصرف تنظیم نماید. بعد از آن آگهی های نوبتی و تحدیدی منتشر شود و مدت واخواهی آن ها بلامعارض سپری گردد.

رویه ادارات ثبتی در پاسخ به استعلام املاک ازقلم‌افتاده

استعلام ثبتی متعهدله در خصوص املاک ازقلم افتاده معمولا ادارات ثبت پس از انجام معاینه محل توسط نقشه بردار و نماینده ثبت چنین اعلام می دارند.

ملک مورد استعلام فاقد پلاک فرعی است و در دفتر توزیع اظهارنامه پلاک کوبی نگردیده و به نام اشخاص معرفی نشده است.